감정평가사는 부동산, 동산, 기업가치 등 재산의 경제적 가치를 평가하는 고도의 전문직으로, 국가에서 공인하는 유일한 감정평가 자격입니다.
국토교통부가 감독하고 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 근거한 자격으로, 평가의 공정성과 전문성을 보장하기 위해 법원, LH, 한국감정원 등 공공기관부터 민간기업까지 널리 활동하고 있습니다.
특히 부동산 규제 강화, 개발사업 증가, 보상 평가 수요 확대 등으로 인해 감정평가사의 수요는 꾸준히 증가하고 있으며, 공공기관 취업, 전문직 커리어, 고소득 프리랜서로의 진출이 가능한 자격으로 각광받고 있습니다.
이 글에서는 2025년 최신 정보를 기준으로 감정평가사란 무엇인지, 응시자격, 시험과목, 일정, 합격기준, 연봉, 공부방법까지 단계별로 정리하여 안내드립니다.
‘고소득 전문직 진입’을 위한 첫걸음, 감정평가사 자격증 취득! 지금부터 꼼꼼하게 준비해 보세요.
📌 목차
1. 감정평가사란?
감정평가사는 토지, 건물, 기계장비, 기업, 무형자산 등 경제적 가치를 지닌 모든 자산에 대해 정확하고 공정한 감정평가를 수행하는 국가공인 전문직입니다.
부동산 시장뿐 아니라 법원 경매, 수용보상, 세무 평가, 회계처리, 기업합병(M&A) 등 다양한 분야에서 감정평가사의 전문성이 요구되며, 특히 공정성과 신뢰성이 핵심인 고소득 전문자격으로 평가받고 있습니다.
감정평가사 자격은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 국가가 부여하며, 자격 취득 후에는 한국감정평가사협회에 등록하여 활동하게 됩니다.
주요 활동 분야는 LH, 한국토지주택공사, 한국감정원, 지자체, 법원, 세무서, 회계법인, 감정평가법인 등으로 매우 다양하며, 자격 취득 시 전문직으로서의 안정성과 높은 연봉을 기대할 수 있습니다.
토지보상, 재개발 재건축, 기업가치 평가, 경매·공매 등 부동산 및 자산 관련 업무에 관심 있다면 감정평가사는 최고의 선택지가 될 수 있습니다.
2. 응시자격 및 결격사유
감정평가사 자격시험은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제12조에 따라 일반 국민 누구나 응시 가능하지만, 아래 결격사유에 해당하는 경우 응시할 수 없습니다.
즉, 별도의 학력이나 전공, 경력 제한은 없으며, 법적으로 결격사유가 없는 사람이라면 누구나 제1차 시험에 도전할 수 있습니다.
| 결격사유 항목 | 세부 내용 |
|---|---|
| 1. 파산 선고 | 파산선고를 받고 복권되지 않은 자 |
| 2. 금고형 이상 실형 | 금고 이상의 실형을 선고받고 집행 종료 또는 면제된 날부터 3년 미경과한 자 |
| 3. 형의 집행유예 | 금고 이상 집행유예 선고 받고 유예기간 종료 후 1년 미경과한 자 |
| 4. 형의 선고유예 | 금고 이상 선고유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자 |
| 5. 자격 취소자(3년) | 감정평가사 자격 취소 후 3년 미경과한 자 (제13조 기준) |
| 6. 자격 취소자(5년) | 법 제39조 제1항 제11호 또는 12호에 따라 자격 취소 후 5년 미경과한 자 |
📌 응시 제한은 전적으로 결격사유 유무에 따라 결정되므로, 전공이나 나이, 경력에 상관없이 누구나 도전할 수 있는 열린 전문자격입니다. 상세한 응시 요건 및 결격 기준은 큐넷(Q-net)에서 확인 가능합니다.
3. 시험과목 및 시험방법
감정평가사 시험은 제1차 시험(객관식 필기)과 제2차 시험(논술형 필기)으로 구성되어 있으며, 두 시험 모두 모든 과목 과락 없이 전 과목 평균 60점 이상을 득점해야 합격할 수 있습니다.
또한 제1차 시험 중 영어 과목은 공인어학성적으로 대체되며, 나머지 과목은 정해진 일정에 따라 지정 시험장에서 치러집니다.
◼ 제1차 시험 과목 및 시간
| 교시 | 시험 과목 | 시험 시간 | 문항 수 |
|---|---|---|---|
| 1교시 | 민법(총칙, 물권) 경제학원론 부동산학원론 |
09:30 ~ 11:30 (120분) | 과목당 40문항 |
| 2교시 | 감정평가관계법규 회계학 |
12:00 ~ 13:20 (80분) | 과목당 40문항 |
※ 영어 과목은 공인어학성적(예: TOEIC, TEPS 등)으로 대체되며, 원서접수 시 해당 정보를 입력해야 합니다.
◼ 제2차 시험 과목 및 시간
| 교시 | 시험 과목 | 시험 시간 | 문항 수 |
|---|---|---|---|
| 1교시 | 감정평가실무 | 09:30 ~ 11:10 (100분) | 4문항 |
| 2교시 | 감정평가이론 | 12:30 ~ 14:10 (100분) | 4문항 |
| 3교시 | 감정평가 및 보상법규 | 14:40 ~ 16:20 (100분) | 4문항 |
※ 제2차 시험은 서술형/논술형 중심으로 출제되며, 감정평가 실무에 대한 깊이 있는 이해와 사례 분석력이 중요합니다.
📌 회계 관련 과목은 한국채택국제회계기준(K-IFRS)을 기준으로 출제되며, 법령 및 규정은 시험 시행일 기준 최신 내용이 적용됩니다.
4. 시험일정 및 원서접수
감정평가사 시험은 매년 한국산업인력공단(Q-net)에서 시행하며, 제1차 시험(상반기) → 제2차 시험(하반기)의 흐름으로 진행됩니다.
2025년도 시험일정은 다음과 같이 예정되어 있으며, 세부 일정은 반드시 큐넷 공식 홈페이지의 공지사항에서 수시로 확인하는 것이 중요합니다.
📌 제1차 시험 합격자는 해당 연도에 한해 제2차 시험 응시 자격이 부여되며, 1차 합격 유효기간은 2년입니다. (다음 해 2차 시험까지 응시 가능)
원서접수는 반드시 큐넷에서 온라인으로 진행되며, 공인어학성적 입력, 시험장 선택 등 사전 준비가 필요합니다. 시험 응시를 원하는 분은 큐넷 회원가입 후 마이페이지에서 접수 일정을 미리 확인하세요.
5. 합격기준 및 채점 방식
감정평가사 시험은 1차와 2차 시험 모두 각 과목 과락 없이 평균 60점 이상을 득점해야 합격할 수 있습니다. 특히 2차 시험은 최소합격인원이 정해져 있어, 해당 기준 미달 시에는 고득점자 순 선발 방식이 적용됩니다.
◼ 1차 시험 합격기준
| 기준 항목 | 내용 |
|---|---|
| 합격 조건 | 영어 과목을 제외한 5개 과목에 대해 각 과목 40점 이상 + 전체 평균 60점 이상 득점 |
| 주의 사항 | 한 과목이라도 40점 미만이면 과락으로 불합격 |
◼ 2차 시험 합격기준
| 기준 항목 | 내용 |
|---|---|
| 합격 조건 | 3개 과목 모두 40점 이상 + 전체 평균 60점 이상 득점 |
| 특수 기준 | 합격자가 최소합격인원에 미달할 경우, 과락 없는 수험생 중 고득점자 순으로 합격자 결정 |
| 동점자 처리 | 동점자 발생 시 모두 합격 처리 (단, 소수점 둘째 자리까지 계산 후 반올림 없이 버림) |
📌 2차 시험은 주관식 서술형으로 출제되기 때문에, 답안의 논리적 구성, 핵심 키워드 명확성이 채점에 큰 영향을 미칩니다.
실제 합격선은 해마다 달라지며, 최근 기준으로는 2차 시험의 실질 커트라인이 평균 65~70점대에 형성되는 경우가 많습니다.
6. 자격증 취득 절차
감정평가사 자격증은 아래와 같은 단계로 취득할 수 있으며, 모든 시험 및 행정 절차는 큐넷(Q-net)을 통해 진행됩니다.
- 큐넷 회원가입
– Q-net 사이트에 회원가입하고 개인 정보 등록 - 공인어학성적 준비
– 제1차 시험 시 영어 과목은 공인어학시험(TOEIC, TEPS 등) 성적 제출로 대체 - 제1차 시험 접수 및 응시
– 민법, 경제학, 회계학 등 5과목 + 영어(성적 대체) - 1차 시험 합격자 발표
– 과락 없이 평균 60점 이상 득점 시 합격, 유효기간은 2년 - 제2차 시험 접수 및 응시
– 감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가 및 보상법규 (서술형 3과목) - 2차 시험 합격자 발표
– 고득점자 순 선발 방식 적용, 동점자는 전원 합격 - 최종 합격 후 자격증 발급 신청
– 큐넷 또는 감정평가사협회를 통해 자격증 발급 (수수료 있음) - 한국감정평가사협회 등록 및 활동
– 실무수습(6개월) 및 등록을 통해 공식 활동 개시 가능
📌 제1차 합격 유효기간은 2년이므로, 해당 기간 내 제2차 시험에 합격해야 최종 자격을 취득할 수 있습니다.
또한 최종 합격 후에는 감정평가사 실무수습(6개월)을 이수해야 정식 감정평가사로 활동할 수 있습니다.
7. 감정평가사의 주요 업무
감정평가사는 다양한 자산에 대한 경제적 가치를 평가하여 공공의 재산권 보호와 시장 거래의 공정성 확보에 기여하는 전문직입니다. 특히 국가 및 공공기관, 법원, 민간기업 등에서 그 수요가 매우 높습니다.
아래는 감정평가사의 실제 활동 분야와 주요 역할을 정리한 내용입니다.
| 활동 분야 | 주요 업무 내용 |
|---|---|
| 공공기관 | LH, 한국감정원, 지자체, 법원 등 - 공공개발, 보상평가, 재산등록 등 감정 업무 수행 - 국가재산 관리 및 환수, 경매·공매 지원 |
| 감정평가법인 | - 부동산, 기계, 무형자산 등 자산 전반에 대한 감정업무 - 기업합병(M&A), 투자자산 감정, 회계보고용 평가 수행 |
| 법률/소송 분야 | - 재산 분할, 유산 상속, 소송 대상 자산의 감정평가 - 법원 제출용 감정서 작성, 전문가 증언 참여 |
| 세무/회계 분야 | - 기업 회계기준(K-IFRS) 반영 자산 가치 평가 - 양도소득세, 상속세, 증여세 산정을 위한 세무감정 |
| 개인/민간 의뢰 | - 일반인 대상 상속, 증여, 이혼 등에 따른 자산 분할 감정 - 자산가·중소기업의 투자 의사결정 지원 |
📌 감정평가사의 업무는 단순한 부동산 감정에 국한되지 않으며, 재무·법률·회계 지식을 바탕으로 한 종합적 자산 평가 전문가로서의 역할이 강조되고 있습니다. 또한 환경, ESG, 도시재생 등 신산업 영역에서도 감정평가의 중요성이 커지고 있어, 장기적으로도 확장성 있는 전문직입니다.
8. 취업 분야 및 연봉 수준
감정평가사 자격증을 취득하면 공공기관, 감정평가법인, 회계법인, 금융기관, 프리랜서 등 다양한 분야로 진출할 수 있습니다. 특히 수요 안정성, 전문성, 고수익성이 결합된 대표적인 국가전문자격으로 평가받고 있습니다.
초봉은 약 3,000만~4,000만 원 수준이며, 경력이 쌓일수록 급격한 수입 상승이 가능하며, 파트너급·프리랜서로 전환 시 연봉 1억 원 이상도 가능합니다.
| 경력 구분 | 취업 형태 | 연봉 수준 (2025년 기준) |
|---|---|---|
| 신입 (수습 포함) | 감정평가법인 수습사원 (6개월 실무수습 포함) |
연 3,000만 ~ 3,800만 원 |
| 경력 3~5년차 | 중견 감정평가법인 정직원 | 연 4,000만 ~ 6,000만 원 |
| 경력 6년 이상 | 파트너 평가사, 실장급 | 연 7,000만 ~ 1억 원 이상 |
| 프리랜서 / 독립 개업 | 개인 사무소 운영 또는 프로젝트 중심 외부 수임 |
연 1억 원 이상 가능 |
| 공공기관 진출 | LH, 한국감정원, 국토부, 법원 등 | 공무원 수준 + 자격 수당 별도 |
📌 감정평가사는 고정 급여 외에도 성과 수당, 실적 배분, 프로젝트 인센티브 등을 통해 수익을 늘릴 수 있으며, 실무 능력과 네트워크에 따라 수입 격차가 큰 편입니다. 또한 최근에는 조세 감정, ESG, 기업 가치평가 등으로 업무 영역이 확장되고 있어 미래 성장성도 높은 전문자격으로 평가받고 있습니다.
9. 공부방법 및 학습 전략
감정평가사 시험은 1차 객관식 필기 → 2차 논술형 서술식으로 이어지는 고난도 국가전문자격시험입니다. 단순 암기보다 이론+실전 적용능력이 요구되며, 기출문제 분석과 반복 학습이 핵심 전략입니다.
◼ 제1차 시험공부방법
- 기출문제 반복 풀이 – 최근 5~10년간 문제 유형 분석 필수
- 과목별 기본서 + 핵심 요약집 병행 – 민법, 회계학은 개념 정리 중요
- 영어는 공인 어학성적 준비 – TOEIC, TEPS 등 유효기간 확인 필요
- 시간 배분 훈련 – 과목당 30~40문항을 시간 내 정확히 푸는 연습
◼ 제2차 시험공부방법
- 논술형 답안 구조 훈련 – 서론-본론-결론 체계 잡기 + 키워드 강조
- 실전 사례 중심 학습 – 보상, 재개발, 회계 적용 등 응용력 강화
- 모범답안 필사 + 첨삭 – 문장력과 논리력 향상 필수
- 실전 시뮬레이션 – 시험 시간 맞춰 3교시 분량 실전 훈련
📌 2차 논술형 시험은 실무 사례 해결능력을 중심으로 채점되므로, 감정평가 기준, 판례, 관련 법령의 이해가 매우 중요합니다.
학습 참고자료로는 한국감정평가사협회의 교육자료실, 큐넷의 기출문제 공개, 민간학원 커리큘럼 등을 활용하는 것이 좋습니다.
스터디 그룹, 첨삭 지도, 논술 훈련이 병행되면 2차 시험 합격률이 높아지는 경향이 있습니다.
10. 이런 분들께 추천
감정평가사 자격증은 특정 전공이나 경력 제한 없이 누구나 도전할 수 있는 국가전문자격으로, 다음과 같은 분들에게 특히 추천됩니다.
- 전문직 진출을 원하는 취업 준비생
– 회계·법률·부동산 등 실무와 연결되는 전문 자격으로 취업 경쟁력 상승 - 부동산·세무·회계 분야 종사자
– 실무 전문성 강화 + 수익모델 확대 (자격 수당, 프로젝트 수임 등) - 공공기관·공무원 지망생
– LH, 국토부, 한국감정원, 지자체 등 감정 관련 직무 우대 - 중장년 재취업 또는 퇴직 후 창업 준비자
– 개인 사무소 운영, 프리랜서 감정평가사 등 장기적 수익 창출 가능 - 법무·소송 관련 전문가
– 법원 감정인, 소송 평가 전문가로 활동 가능 (전문가 증언 기회 포함) - 기업 M&A, 회계, 투자 분석 관심자
– 기업가치 평가, 자산가 분석 등 다양한 자산 평가 직무에 적합
📌 특히 감정평가사는 시간이 지날수록 전문성과 경력이 축적되는 자격으로, 정년 없이 지속 가능한 직업을 원하시는 분들에게도 적합합니다.
‘고정 월급이 아닌 전문성과 신뢰로 수익을 창출하는 커리어’를 꿈꾼다면, 감정평가사 자격증은 훌륭한 선택지가 될 수 있습니다.
11. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 감정평가사 시험은 비전공자도 응시할 수 있나요?
네, 가능합니다. 전공, 학력, 나이 제한 없이 누구나 응시할 수 있으며, 단 법령상 결격사유가 없어야 시험에 응시할 수 있습니다.
Q2. 영어 시험은 따로 치러야 하나요?
아니요. 제1차 시험의 영어 과목은 공인어학성적으로 대체됩니다. TOEIC, TEPS, G-TELP 등 인정되는 시험의 유효기간 내 성적을 큐넷 접수 시 입력하면 됩니다.
Q3. 1차 시험 합격 후 2차 시험까지 몇 년 유효한가요?
1차 시험 합격 유효기간은 2년입니다. 1차에 합격한 연도 포함, 다음 해까지 2차 시험에 합격해야 최종 자격을 취득할 수 있습니다.
Q4. 감정평가사 시험은 어느 정도 난이도인가요?
고시급 전문자격시험으로 평가받을 만큼 난이도가 높은 편입니다. 특히 2차 논술형은 체계적인 학습과 첨삭 지도가 필요한 실무형 평가입니다.
Q5. 자격 취득 후 바로 개업이 가능한가요?
최종 합격 후 6개월의 실무수습을 마쳐야 정식 감정평가사로 등록이 가능하며, 이후 법인 소속 또는 개업(개인사무소) 형태로 활동할 수 있습니다.
Q6. 조경기사나 공인중개사와 병행이 가능한가요?
네. 공인중개사, 세무사, 회계사, 부동산개발 관련 자격과 병행하면 시너지 효과가 큽니다. 특히 부동산 전문 컨설팅 분야에서는 감정평가사 자격이 핵심 경쟁력이 될 수 있습니다.
12. 마무리
감정평가사는 단순한 부동산 전문 자격을 넘어, 경제 전반의 자산 가치를 평가하는 고급 전문직입니다. 국가가 공인하는 신뢰도 높은 자격으로, 공공기관 취업, 전문직 창업, 프리랜서 활동까지 다양한 진로를 열 수 있는 강력한 자격증입니다.
2025년 현재, 부동산 정책 변화와 자산 평가의 중요성이 커지면서 감정평가사의 사회적 수요는 더욱 증가하고 있습니다. 법률, 회계, 금융, 조세 분야와의 시너지도 높아 장기적인 커리어 안정성까지 갖춘 자격이라 할 수 있습니다.
지금부터 계획적으로 준비하신다면 향후 수십 년간 활용 가능한 평생 전문 자격을 손에 넣을 수 있습니다. 큐넷을 통해 시험일정과 세부정보를 수시로 확인하시고, 기출문제 분석과 전략적 학습으로 도전을 시작해 보세요!
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